L'agevolazione prima casa non spetta con la nuda proprietà

L'acquisto del diritto di nuda proprietà di un'abitazione entro un anno dall’alienazione della precedente “prima casa” (che sia effettuata prima del decorso di un quinquennio dal suo acquisto), non evita la decadenza in conseguenza della cessione infraquinquennale. È il principio affermato dalla Cassazione nella sentenza 17148/2018, priva di precedenti in termini. La normativa sull’agevolazione relativa all’acquisto della prima casa (contenuta nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr 131/1986, il testo unico dell’imposta di registro) sancisce che si decade dall’agevolazione se si aliena l’abitazione comprata con il beneficio fiscale prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’acquisto agevolato. La decadenza però si evita se, entro un anno dalla cessione infraquinquennale, il contribuente compra un’altra casa che egli poi destina a propria «abitazione principale» (in sostanza, a sua residenza).

Quanto all’oggetto del riacquisto, che funziona come esimente rispetto alla decadenza, la legge non dice nulla. Nella sentenza 17148/2018 la Cassazione mostra una visione molto restrittiva: «L'atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell'agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza» deve essere «rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva», ciò che non si verifica nel caso di un acquisto di nuda proprietà. In sostanza, dal diritto di nuda proprietà di una casa non deriva la facoltà di fruirne, la quale compete all’usufruttuario: non potendo avere il godimento del bene, il nudo proprietario non ha il diritto di porre la propria abitazione principale nella casa in questione. Il ragionamento, formalmente, non fa una grinza: certo è che, così argomentando, si dimentica che l'usufruttuario può pur sempre concedere la casa al nudo proprietario per abitarvi, caso nel quale il fine della legge (evitare la decadenza a chi compra una casa e vi pone la propria residenza) appare comunque soddisfatto.

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